自8月底一直引来各方猜想的,新的个人住房贷款利率正式落地了,这也意味着从此购房住房贷款告别了曾经的“基准利率”时代,而是挂钩 LPR ,那新的贷款利率政策究竟有何变化,它透漏出什么市场信号,它对普通老百姓的购房究竟会产生什么影响呢?今天小编就为你好好梳理一下。
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究竟什么是LPR?
LPR(loan Prime Rate)的全称是贷款市场报价利率,是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率,最早是在2013年10月央行全面放开金融机构贷款利率管制而创设。
目前LPR有“1年期”和“5年期以上”两个期限品种,由18家银行共同参与报价,并于每月20日9时30分公布,公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。
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新的房贷利率怎么计算?房贷变化如何?
“实际房贷利率=最近一个月的5年期以上LPR利率+ 各级政策加点”
每个月的实际房贷利率是由最近一个月公布的5年期以上LPR利率加点形成,具体加点数根据不同城市会略有不同。
9月20日最新公布的5年期以上LPR为4.85%,而上海目前公布的贷款利率为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR-20基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点,一个基点为0.01%,即
首套住房贷款利率= 4.85%-0.2%
二套住房贷款利率=4.85%+0.6%
而此前执行贷款基准利率时,上海首套可以享受95折优惠,二套利率上浮10%,算下来首套和二套利率分别为:4.655%和5.39%,不难发现,
新政执行后出现首套利率不升反降,二套利率小幅上调。
具体利率变化对比如下:
注:以上利率仅为根据9月20日公布的LPR计算得出,实际具体利率会随当下最新公布LPR报价而产生变动。
而新政策前后的月供的变化,小编测算大致如下:
由此发现,政策的调整前后对购房者实际每月的月供影响并不大。
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LPR的变动是否会影响月供?房贷合同签订后可否调整利率?
正如刚才所说,房贷利率是由5年期以上LPR加政策基点形成,而央行明确指出“加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变”,因此倘若您的房贷合同中没有明确“重新定价条款”的话,那么房贷利率在整个合同期内都将维持放贷时的水平,反之每月的月供有可能会随着LPR的报价而出现波动。而个人住房贷款利率重定价的话,定价周期可与银行协商约定,周期最短为一年,最长为合同期限,每次利率重新定价时,利率采用相应期限的LPR报价。
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上海房贷利率依然“有折扣”,政策“放水”?
在8月LPR消息公布之初,作为个人房贷利率最低值的标准,一时间房贷利率要上调的声音不绝于耳,但根据10月8日公布的消息来看,北京、广州均在相应期限LPR上不同程度加点,但加点后的实际利率与其原本的利率水平差距并不大。
而上海的首套利率则是不升反降,不免引来猜想。但其实细细分析,也并不意外。上海金融业发达,银行金融机构数量众多,信用资金量丰裕,银行间激烈更为激烈,由于其本身金融行业竞争环境的特殊性,因此上海长时间以来在全国来看房贷利率都处于一个较低水平,本次的首套利率减基点也是为了保证房贷利率的平稳。
此外,上海的住宅市场成交在经历过17年的政策强压后,近两年已经进入平稳期,即使今年三四月迎来一波小阳春,但从整体来看依然保持月均成交2w套左右的正常水平,价格也进入一个稳定的水平,在调控效果显现的当下,政策更多的是以维稳市场为主,不会贸然过大的提高房贷利率,这也是在政策上的一个衔接和平稳过度期。
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后期利率走势如何,将会对市场有何影响?
其实对于购房者而言,最为关心的还是未来房价会如何,购房成本是否增加或减少等等,但其实在回答这个问题之前,我们只要明确“房子是用来住的、不是用来炒的”这一政策导向,那么问题就自然明了。
政府对于房地产市场的调控不会放松,而是不断查缺补漏, 此番房贷利率由“基准利率”变为LPR报价,也是以市场为导向,由市场自身的供需平衡来决定利率的涨跌,而利率的变化也能有效地作用于市场供需关系的调整。
此外,在这个过程当中还充分体现了因城施策的调控方向,房贷利率在LPR基础上,各地政府根据当地情况加点执行利率,这样利于不同城市房地产市场自身的健康发展。
7月的中央政治局会议明确指出:不将房地产作为短期刺激经济的手段,8月20日,央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上透露,新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。因此不难看出,利率的政策调整更多的只是为了能够更能贴近反应市场,而后期即使行业结构调整,LPR有下调可能,但当地政府也可通过加点数来维持房贷利率的平稳。
至于上海接下来的房地产走势,其实从政策环境和市场表现来看,不难看出上海市场当下已经处于一个平稳期,不论是量还是价都是在一个合理区间内震荡,而这个区间的上限和下限值是市场需求和政策措施共同作用的结果。
但从这次上海利率调整的结果来看,会发现是在保护刚需的同时,更进一步精准打击投机,因此后期回归居住初衷的刚需就会成为决定市场变化的主导因素。
在刚需作为主导因素的市场下,市场整体是不具备过快过高变化的基础的和动力的,因此后期更多值得去考虑和挖掘的是具有潜力的板块和房屋类型。