读懂房贷利率，你就明白了未来房价趋势

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      不管对于投资者或，企业还是 个人买房住的群体来说，如何判断未来楼市的房价走势？是一个不得不都面对的问题，毕竟就是自己买房住也不希望刚买没几年，就贬值了，当然，国内行情贬值不太可能，就是涨的多少的问题。今天从房贷利率的角度，看楼市的房价走势到底是什么样的。

        就目前市场形势来说，空军依形势占了上风，多军和空军的战争焦灼，尤其对于 未来房价是否上涨的问题上还在缠斗。其实归根结底就是两个关键词，「经济形势」和「 城市化率」。  未来房价是否走进下一波涨势 周期，还看居民的储蓄情况，也就是可支配收入的占比。而居民收入的增加目前无外乎两种形式，一是产业升级拉动内需，自我造血；二是一带一路人民币国际化，他处吸血。

       至于这个期限多长，目前无法作出判断，或许明年从邻国大兄弟家挖出石油资源，再通过人民币结算，中国可能就一波走富了。当然国富转民富的方式不可能是突然给你银行卡里打多少钱，让你得一笔横财。只可能是通过上调个税起征点，减少医疗、教育等支出项，增加民生保障等措施。

        理想状态下，未来看病可能不花钱，孩子从小到大的教育不花钱。我相信这个趋势肯定会到来的，毕竟我们也想不到77年大学生可以恢复高考，06年可以施行免费九年义务教育。就像蔡朝阳老师讲的：“教育的本质是为了让一个人有勇气对一个事情作出理性的思考和判断！既然你改变不了这个世界，就要学会不被世界所改变，同时只能期望这个世界越来越好。”

对于 城市化率来讲，它一直都是楼市多军的最后一根稻草。（建议大家双击图片放大图片感知趋势）?

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        从上图可以看出，中国从1980年改革开放开始， 城市化率的步调得以加快，尤其在98年经历房改结束福利分房后， 房地产市场全面进入商品房时代，城市化速度快速拉升。

       2017年中国的 常住人口城镇化率仅58.52%，距离70%的目标还有12个点，预计释放1.8亿人到城镇，考虑人均36平的住房需求，将带来65亿方的刚需。而目前中国现在进入到经济转型阶段，一线和 二线城市均处于产业结构调整状态，从当前 一线城市的城市规划看处于人口管控，那么 二线城市将作为未来吸纳和承接人口和人才的主战场。那么问题来了，房价在未来大概率还要上涨，那么如何判断这个上涨信号呢？

答案就是「房贷利率」。

            房贷利率是1980年由邓老提出的，并在1998年左右得以完善，同时提出了 公积金贷款业务，并把最长 贷款期限延伸至30年。正是由于房贷的诞生，居民可以用少量的资金去撬动更大的杠杆完成资产配置，中国 房地产市场迎来黄金十年，同时也因为过度使用房贷杠杆造成房价一路飙升，资产泡沫迅速累积。很多人把房贷利率仅仅看作 购房时的 利息计算。但房贷利率其实是中国楼市宏观 调控最有力的武器。

如上图，房地产历史上任何一个房价转折点，几乎都是踩着房贷利率变化的节拍。房贷利率升，房价降；房贷利率降，房价升。

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（图为2017-2018年北京房价随房贷利率的变化）

          2017年这波大牛市的促成，就是在2015年330新政5次 下调房贷利率，并以7折房贷的结果。这个利率进入历史谷底区后，再加上棚改货币化PSL天量供应，三四线也跟着疯涨了一波。所以未来判断房价信号是否上涨，就要看房贷利率的调节。如果有一天银行大喊7折放贷了，你什么都不用考虑，冲进去赶紧买房，因为下一波大牛市已经在路上了。

         目前中国的房贷利率平均上浮15～20%，也就是5.88%，从历史走势区间来看并不高，如果中央继续坚决遏制房价上涨，房贷利率就绝不会放松。而且如果未来央行放水刺激实体经济，防止大水进入楼市的方法也是上调利率。

所以最近那些所谓广东、上海利率大幅下降的谣言不攻自破。

         经过2017年这么一波非理性房价大牛市，现在整个市场都冷静下来了。以北京为代表的 一线城市已经把房价翻入了云端，其目的很简单，就是不让 刚需买房，这也是 土地出让金式城市发展的必然结果。现在来看北京的人口和 城市化率均已达到饱和，没有更多的土地可供招拍挂，显然 房地产税模式所带来的财政收入比 土地出让金模式更占优势。所以未来 一线城市的趋势就是发展 租赁市场保障年轻劳动力供血城市发展，发展 共有产权等政策房作为城市刚需人口的过渡，发展 房地产税开始摘原有居民的韭菜。